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邳州律师事务所 房产被查封后的6大法律风险

发布时间:2019/8/4  新闻类别:法律知识 点击次数:18

一、 签订已被查封的房地产转让合同,照样合法有效。


裁判要旨:房地产存在被查封的障碍,导致房地产不能办理过户,属于物权变动问题,不影响买卖合同的效力。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定,转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的追究其刑事责任,但该规定并未明确处分查封财产合同的效力,故当事人以此为由主张合同无效,理由不能成立。


案件来源:山东金龙地产有限公司与山东魅力四射文化娱乐管理有限公司确认合同效力纠纷申诉、申请民事裁定书,[最高人民法院(2016)最高法民申1365号]


二、房产被查封后再出租的,承租人不能以租赁权对抗强制执行。


裁判要旨:在执行过程中,被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。


《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定,被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。


齐精智律师提示:被执行人擅自处分查封物,与第三人签订的租赁合同,并不当然无效,只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的,人民法院可以解除其占有,但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同,而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。


案件来源:最高人民法院:《广西白海豚酒店管理有限公司、中国工商银行股份有限公司钦州分行等与联达南方集团有限公司、钦州市赛格置业有限公司等执行裁定书》【(2016)最高法执监84号】


三、法院查封房产时口头告知不动产登记机构视为执行文书已经送达并发生法律效力。


裁判要旨:人民法院在向不动产登记机构工作人员查询拟查封房屋权利限制状态时,工作人员已经知晓执行文书的主要内容,应视为执行文书已经口头送达。因执行文书发生阻止房屋办理抵押程序的法律效力,故正在办理的抵押登记审核应当中止,不应再继续进行审核、登记;已经办理的抵押登记因违反法定程序依法应被撤销。


案件来源:河南省高级人民法院再审案件“李某诉郑州市住房保障和房地产管理局、常某等房屋抵押登记纠纷案”。


四、案外异议人坚持在轮候查封案件中提异议的,应裁定驳回其异议申请。


裁判要旨:轮候查封不具有正式查封的法律效力,只有对执行标的正式查封的法院才有权对执行标的予以强制处分。执行法院对轮候查封房产不具有强制处分权,故案外人针对轮候查封房产所提案外人异议申请不应受理,应告知异议人向正式查封的法院提出异议;案外异议人坚持在轮候查封案件中提异议的,应裁定驳回其异议申请。


案件来源:深圳市福田区人民法院(2015)深福法执外异字第51号;深圳市中级人民法院(2015)深中法执复字第160号。


五、预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。


裁判要旨: 预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。该合同被裁判解除后,法院应当中止对预查封房屋的执行,但有权执行被执行人到期债权。


案件来源:宜兴市法院。


六、房产被法院查封后,当事人不能提起确权之诉。


最高人民法院印发《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》的通知:


26、审判机构在审理确权诉讼时,应当查询所要确权的财产权属状况,发现已经被执行局查封、扣押、冻结的,应当中止审理;当事人诉请确权的财产被执行局处置的,应当撤销确权案件;在执行局查封、扣押、冻结后确权的,应当撤销确权判决或者调解书。


综上,法院查封房产不会导致买卖、租赁行为无效。


哈尔滨仲裁委员会(简称哈仲,英文简称HRBAC)是哈尔滨市人民政府依据《中华人民共和国仲裁法》的规定,于1996年8月组建的哈尔滨地区唯一的常设民商事仲裁机构。


哈仲根据当事人的仲裁协议,受理国内外平等主体的公民、法人和其他组织之间的合同纠纷和其他财产权益纠纷,主要包括买卖、赠与、借款、租赁、融资租赁、承揽、建设工程、运输、技术、保管、仓储、委托等合同纠纷。


您签订合同时需要在合同中签署仲裁条款


标准仲裁条款如下:


凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议,均提交哈尔滨仲裁委员会,按照该会的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的,对双方均有约束力。


补充仲裁协议示范文本:


双方因 XX 合同产生纠纷,现提交哈尔滨仲裁委员会,按照该会的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的,对双方均有约束力。


约定送达条款:


本合同签订人所填写的地址信息,将作为通知、信件、法律文书等一切书面文件的送达地址。若按该地址送达的相关文件无人签收或被拒绝签收,则文件退回之日视为送达之日。


 
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